Vốn nhỏ, không có cơ hội tại các sân chơi bất động sản lớn nhưng những nhà đầu tư thức thời vẫn tìm được cơ hội đầu tư sinh lời hiệu quả khi tìm về các tỉnh, thành, vùng quê vốn vắng bóng về độ “hot” trên bản đồ kinh doanh, đầu tư bất động sản cả nước.
Bỏ cuộc tại các sân chơi lớn
Hai năm trước, Đinh Văn Linh (29 tuổi, kỹ sư phần mềm một công ty công nghệ ở Quận 9) có khoản tích lũy 500 triệu đồng. Anh Linh tìm hiểu nhiều kênh đầu tư và quyết định chọn bất động sản. Nhưng với số vốn 400 triệu, kĩ sư trẻ thấy khó khăn khi tiếp cận các sản phẩm tiềm năng tại các thị trường lớn, vốn luôn nằm trong điểm ngắm của đông đảo nhà đầu tư. Bản thân là một người chắc chắn, cẩn trọng, anh Linh không muốn sử dụng đòn bẩy tài chính mà số tiền phải vay quá lớn.
Anh chia sẻ: “Tôi muốn mua đất nền TP HCM nhưng những mảnh có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá cao đều cần tài chính ít nhất là 2.5 -3 tỷ, vượt khả năng của tôi. Tôi chuyển hướng tìm hiểu các loại hình mới như officetel, soho nhưng giá bán thấp nhất cũng tầm 1.8 tỷ. Với số tiền có được khi đó, tỉ lệ vay ngân hàng của tôi rất cao, đồng nghĩa với rủi ro lớn. Trong trường hợp thị trường không diễn ra như tính toán, tỉ suất lợi nhuận thu về sẽ không được như mong muốn, thậm chí là zero”. Do đó, sau 1 thời gian khảo sát, anh Linh quyết định không chọn các thị trường lớn để đầu tư.
 |
| Những thị trường bất động sản lớn đã không còn chỗ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ảnh minh họa |
Chị Nguyễn Trâm Anh (khu đô thị Vinhoms CTP ), làm công việc nội trợ và có khoản tiền nhàn rỗi tầm 500 triệu đồng. Chị Anh từng tìm hiểu các dự án ở TP.HCM, Phan Thiết, Đà Nẵng, Đồng Nai và theo chân môi giới thực tế dự án ở các thị trường tỉnh đang nổi sóng, giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Nhưng cũng do tài chính ít ỏi, chị thấy chới với và không đủ tự tin bởi đất đai tại những thị trường này đều cao so với dòng tiền chị đang có. “Tôi sang Nhơn Trạch tìm những mảnh đất có tiềm năng đầu tư, giá bán dao động từ 9 -15 triệu đồng/m2, lô rẻ nhất là tầm 900 triệu. Ở thị trấn Hiệp Phước, những lô đẹp, hứa hẹn thanh khoản tốt, rẻ nhất cũng tầm 1.1 tỷ. Còn riêng tại quận 9 TP Hồ Chí Minh, giá đất cao hơn hẳn so với Nhơn Trạch. Thị trường tỉnh đã thế thì những thị trường lớn, tôi càng không có cửa”, chị Anh chia sẻ.
Tài chính không lớn nhưng ham làm giàu, chị Anh từng “lướt cọc” ở 1 dự án nhưng thất bại và chấp nhận cắt lỗ. Người phụ nữ này đúc rút kinh nghiệm: “Để lướt cọc thành công, bạn phải rất am hiểu và nắm nhịp thị trường rất nhanh. Cái này thì mình thua xa các môi giới và dân đầu cơ, đầu tư chuyên nghiệp”.
Tìm về thị trường ngách
Trên thực tế, những thị trường bất động sản trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Đồng Nai… hay những thị trường mới nổi thời gian gần đây đều thiết lập mức giá cao. Những nhà đầu tư vốn ngắn muốn tham gia các thị trường này đều phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính.
Theo ông Trần Quang Duy, Phó giám đốc Topbank.vn thì với giới đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ nguyên tắc 2 lần 50%, nghĩa là không nên vay quá 50% tổng vốn đầu tư hoặc số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập. Tỉ lệ 50% sẽ đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư trong khả năng trả nợ cũng như có tỉ suất lợi nhuận mong muốn. Do đó, những nhà đầu tư vốn ngắn, không muốn mạo hiểm với tỉ lệ vay quá cao sẽ không lựa chọn cuộc phiêu lưu tại các thị trường lớn mà tìm về các thị trường ngách.
 |
| Cơ hội nhiều, quan trọng là nhà đầu tư phải nhìn ra tiềm năng của thị trường. Ảnh dự án đất nền Richland city Nhơn Trạch |
Anh Đinh Linh đã về nơi vùng, một huyện giáp ranh quận 2, quận 9 TP Hồ Chí Minh – nơi có giá đất thấp hơn trên bản đồ bất động sản nhưng về phát triển nóng thì không thua kém. Anh Linh xuống tiền với một mảnh đất thuộc khu vực thị trấn Hiệp Phước của huyện Nhơn Trạch. Mảnh đất anh mua vào thời điểm 2 năm trước là đất dự án có mức giá là 650 triệu đồng/lô. Hơn 2 năm qua, quá trình đô thị hóa của phố huyện đã giúp mảnh đất tăng giá mạnh và anh vừa giao dịch thành công với giá 1.2 tỷ đồng.
Trong khi đó, chị Anh lại chọn mua một mảnh đất gần khu sân bay Long Thành với giá khoảng 700 triệu đồng vào giữa năm 2016. Ba năm qua, quy hoạch vùng ven cạnh dự án sân bay Long Thành được đẩy mạnh và thông tin đưa rầm rộ và hệ quả tất yếu là đất tăng giá. Đến tháng 7/2019, mảnh đất của chị Anh được sang tay chủ mới với giá 1.7 tỷ đồng.
Theo anh Linh, với những nhà đầu tư vốn ngắn, không nhất thiết phải lao theo đám đông, tìm đến những thị trường lớn để đầu tư. Ở những thị trường đó, giá và mức độ cạnh tranh đều cao, nhà đầu tư vốn nhỏ phải sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ vay lớn, đồng nghĩa rủi ro cao. Trong khi đó, cơ hội đầu tư bất động sản có ở khắp nơi, quan trọng là nhà đầu tư phải nhìn ra tiềm năng của thị trường. Khu vực thị trấn, trung tâm phố huyện, những khu vực xa xôi nhưng có quy hoạch mới rõ ràng, định hướng phát triển tương lai… đều là những mảnh đất màu mỡ, hứa hẹn dòng tiền đầu tư sinh sôi.
Còn theo chị Anh, với những thị trường này, nhà đầu tư hãy xác định một cuộc chơi lâu dài, thay vì tâm lý lướt sóng, chạy theo đám đông, theo tin đồn. Với những khu vực đầu tư không mang tính chất “nóng sốt” trên bản đồ thị trường, nhà đầu tư cần phải nắm rõ địa lý khu vực, mặt bằng giá chung và chắc chắn về các thông tin quy hoạch.
(Theo Enternews.vn)
